也就是说当时日本房价维持在高位，但是交易量却很少，中产阶级手中握有房地产，虽然很值钱，但是却卖不出去，因为价格太高了，而且也没有上涨的空间，所以无人接盘。
所以在九十年代初，日本那些所谓的炒房失败的人，实际上是被套牢了。
被房产套牢，跟被股票套牢还不一样，被股票套牢了，虽然会亏钱，但是股票还是正资产，股票不可能跌倒负数。一百万的股票，亏了二十万，好歹还能卖八十万。
然而被房产套牢则不同，因为大部分人是贷款买房，也就是说要偿还贷款，在还完贷款之前，房子不是你的，而是银行的。
如果房价不涨，而你又要为一个不属于你的东西不断的还款，这时候房子就会成为负资产。
更何况在日本房地产市场火热的年代，很多人借高利贷炒房，当房价不再上涨的时候，这些人也是第一批破产的。
从日本采取紧锁的政策开始，日本的房价实际上是比较平稳的，没有暴涨也没有暴跌。但是由于日元的升值，所以用美元计价的话，日本的房价是下跌的。
本来东京的房产能买下半个美国的，但是日元升值以后，只能买下四分之一个美国了，于是乎在国外的经济学家眼中，相当于是日本的房产就跌了一半。
因此国际经济学家将日本房地产泡沫破裂，定在八十年代末。
日本人所体会到的房价，是日元的计价，本来值一亿日元的房子，现在还值一亿日元。
既然日元计价的房价没有改变，日本政府一直到九十年代中期，依旧在出台各种紧锁的政策，比如地价税。
换个角度想，地价税是为了打击房地产投机，如果房地产真的崩盘了，哪还有什么投机可以打击？
现在再回顾日本应对经济泡沫的政策时，会发现日本在八十年代末刺破房地产泡沫后，并没有采取救市的政策，反而是继续出台一些不利于房地产发展的政策，这是不合理的。
实际上是因为美元计价和日元计价所造成的差异。
而在国内很多公知的眼中，这却被吹成了刮骨疗伤、破而后立的勇敢行为。
稍微有点智商的人都知道，日本执政者又不是傻子，怎么可能自己家里着火，还火上浇油？不怕把自己烧死么！
日本房产真正的开始崩盘，实际上是在1995年以后，日元升值到达了最顶峰，随后开始出现贬值，日本的房价也开始下跌，这实际上也是通货紧缩的表现之一。
日本本打算逐渐调整紧缩的政策，然而1998年的亚洲金融危机给了日本经济一记重击，日本政府被迫取消了地价税，但是却于事无补。
从此以后日本的房地产真正的一蹶不振，日本再也爬不出通货紧缩的泥潭，陷入到流动陷阱当中。
……
杜正亮教授认为，日本征收地价税的结果是好的，有助于打击投机，构建一个稳定的房地产市场，这也是其他学者普遍的看法。
领导听完之后，微微的点了点头，随后却望向了李卫东，开口说道：“李董事长，你对日本征收地价税怎么看？”
“在各位老师面前，我实在是不好意思班门弄斧。我的想法也不怎么成熟，还请各位老师多多指点，我毕竟是个外行人，如果我说错了还请各位老师别介意。”
李卫东话音顿了顿，接着说道；“我认为，这个地价税的确是在短时间内，可以起到打击投机，也让日本的房地产市场趋于稳定。但这只是治标不治本，短则三年，长则五年，日本的房地产必然崩盘！”
李卫东此话一出，房间内的其他学者，纷纷露出了嘲讽般的笑容，更有人轻声叹了一句：“外行果然是外行。”
领导却开口为李卫东打了个圆场：“早在三年前，李董事长就已经预测，日本会在1991年征收地价税，结果还真被他给说中了。你今天说日本房地产会在未来五年崩盘，应该也不会是无的放矢吧？”
李卫东点了点头：“领导，我说日本的房地产会崩盘，不单单是因为日本房地产行业不健康，更是日本的整个经济都不健康，而房地产只是其中的一个方面。”
“日本经济哪里不健康了？我倒是觉得，日本的经济经过调整之后，已经开始走向成熟。”这次说话的是财经大学的那位赵岳教授。
只听赵教授接着说道；“1990年开始，日本股市的日经指数从三万九千点，下跌到一万五千点，然而日本政府也出台了降息的政策，而且效果斐然，目前日本的股市已经恢复到了一万九千点，突破两万点指日可待。
李董事长，我们国家的股票市场才刚刚建立，远不如发达国家那么多成熟，所以你对股市指数可能不太了解。于发达国家国家而言，股市是反映经济的阴晴表，股市的指数不断升高，正意味着这个国家的经济欣欣向荣！”
李卫东却开口说道：“一万九千点啊，那日本股市也该涨到头了！我敢说未来二十年，日经指数都不会再像今年这么高！”
李卫东这话说道还是有些保守了，日经指数超过1993年，要等到22年之后。
而赵教练脸上却露出了不屑一顾的表情，他显然觉得李卫东就是在瞎掰。
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